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深圳都市圈蓝图曝光东莞野心何在?

作者:admin 来源:未知 日期:2020-06-23 08:03

  自2019年2月18日印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》,到2019年8月18日《中共中央国务院支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布,深圳就已经不是深圳了!

  此后,深莞惠联动发展、深莞惠区域协同发展试验区、广深协同发展、深莞惠经济圈、深莞惠都市圈、深莞惠协同一体化发展等字眼,就屡屡出现在重大场合、重磅文件中,深圳被推上大湾区之巅!

  4月28日,深圳市发改委对外发布2020年工作计划,协同莞惠河汕四市共同参与,加快推进深圳都市圈规划编制。

  5月8日,《广东省建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的若干措施》公布,点名广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂五大都市圈,深圳都市圈被进一步实锤!

  指点圈中五座城市,刚刚跻身“国内特大城市”之列,2019年4月20日被“经济制度分析第一人”张五常老先生断言“深圳将成为整个地球的经济中心”,“具有决定性意义”的东莞,无疑成为对深圳人最有诱惑力的暴击点!

  我们不妨根据东莞“多中心、分片区、网络化”发展理念,先减缩为城区片区、松山湖片区、滨海湾片区、水乡新城片区、东部产业园片区、东南临深片区等六大片区,大致框定投资方向。

  如果还觉难以抉择,可再浓缩一下。东莞规划有中心城区、松山湖、滨海湾新区“三位一体”都市核心区空间格局,与上面六大片区共同构建“三心六片”城市格局。无论是现状,还是规划,“三心”战略都为投资东莞划好了重点。

  按《东莞市中心城区近期建设规划(2016-2020年)》,中心城区包括莞城、东城、南城、万江等4个街道,划分了3类9处近期重点建设地区。打造高品质生态宜居“首善之区”,通过提升服务业比重,支撑全市迈向“万亿俱乐部”。

  这个规划,在传统镇区经济模式占主导的东莞,具有划时代意义。包括南城国际商务区升级为东莞国际商务区、万江新中心崛起等,都表明了东莞以“中心”推动产业全面发展的大湾区谋略。这轮东莞楼价大幅上升,中心城区一花独秀。

  松山湖是目前东莞唯一在产业方面可以对标深圳的区域。当然,除了散裂中子源之外,主要还是因为华为。松山湖片区值得投资的区域,目前还主要集中于松山湖高新技术产业开发区(东莞生态产业园区)。不过,独特的“高新企业+地价+人才房”的土地出让模式,决定新房市场机会难再。虽然华为频繁拿地,都极难给市场人士机会。所以,这里也是东莞的房价高地,主要是华为购买力显威,另有一部分炒房资金推高。

  而划进松山湖片区的6个镇只能扮演跟涨角色,主要是承担不提供商品住宅用地的松山湖的居住消费力外溢,会表现出明显的“距离决定论”。

  这里提醒大家的是,与深圳共建环巍峨岭科创带值得关注,虽然短期内具有不确定性,但长期看,市场想象空间巨大。

  滨海湾新区则是“三心”中,唯一与深圳接壤的区域,隔东宝河相连。2017年,滨海湾新区规划出炉时,被赋予“引领东莞未来30年经济发展”的极高定位,拥有粤港澳大湾区黄金中轴头排站位的显赫区位优势。

  “三心”之中,滨海湾新区最新,拥有成片未开发土地,在与中心城区、松山湖实现错位发展、互动协调方面,发挥空间最大。

  5月9日,曾与著名大V文杰淘楼创办人陶文杰结伴前往嘉霖·深湾1号考察,驱车广深沿江高速,行经滨海湾新区段时,感受到这个全新片区的勃勃生机。

  在该项目了解到,即将推出的LOFT新品,拥有狮子洋海天一色景观和穗丰年湿地公园生态环境,目前在诚意登记,计划5月16日正式开售,售价预计在2万/㎡左右,开盘还会有惊喜优惠。这个房价水平在“三心”中是最低的。此时投资滨海湾新区,门槛不高,压力不大。

  滨海湾新区由交椅湾、沙角半岛和威远岛组成,规划面积约84.1平方公里,岸线公里,在粤港澳大湾区东岸的展示面极阔,东莞对话全球最佳礼宾!

  滨海湾新区的由来堪称曲折,先后经历了长安新区、长安滨海新区、滨海湾开发区的变迁。

  最早可追溯到2008年的长安新区。当年,虎门港长安新区建设工作领导小组办公室成立。

  2012年2月,省委省政府《关于提高我省城市化发展水平的意见重点工作分工方案》明确,东莞可重点建设一个城市新区——长安滨海新区。

  2015年11月,《关于东莞对接国家自由贸易试验区发展的意见》,仍然提的是长安新区,计划打造成为广东自贸试验区的合作拓展区。

  2017年10月12日,滨海湾新区、东莞港揭牌仪式暨滨海湾新区填土动工仪式举行,意味着区域最新名称确定为滨海湾新区。

  从区域名称更迭,可以看出东莞对这块临海的处女地非常看重,一直在寻求合适的定位,探索面向未来的成功发展模式,暴露比肩广深港的野心。粤港澳大湾区规划上升为国家战略一锤定音,滨海湾新区横空出世。

  2017年12月25日,《广深科技000021股吧)创新走廊规划》发布,滨海湾新区成为十大核心科技创新平台之一。

  2019年5月26日,省府审议通过《东莞滨海湾新区发展总体规划(2019-2035年)》。

  关于发展定位、城市空间布局、人口规模、重点产业规划及产业空间格局等,太多媒体进行了报道,这里就不予赘述。

  2018年6月21日,东莞举行产业招商大会,组织29个重特招商项目现场集中签约,涉及协议投资金额超过4000亿元,其中,滨海湾新区签约就达到2770亿元!

  此后,滨海湾新区及相关片区投资总额迅速攀高至3000亿、4000亿,包括紫光约1000亿、天安约200亿、正中约80亿、虎门中电产业园约64亿、步步高002251股吧)约57.5亿、OPPO约50亿等等,另有思贝克约600亿、物资集团约102亿、中纺粮油、兆宝粮油各约60亿、联想约25亿等重金砸向辐射区沙田。

  一场资本盛宴燃爆这条岸线,一连串劲爆消息继续炸裂,持续夯实人居价值的根基。跟着资本去买房!

  2019年5月19日,首届粤港澳大湾区媒体峰会传出消息:国家已经初步同意,在东莞滨海湾新区设立一所高质量、高水平的大湾区大学。

  最新消息,该所大学最终选址威远岛西北角,投资总额高达100亿,计划明年动工,预计2022年一期校园建成,2026年完成二期校园建设。

  狮子洋通道是介于虎门大桥和南沙大桥之间、珠江口伶仃洋海域横跨入海口的一条新通道,投资规模370亿。该项目在2019年1月份就已启动相关调研,今年列为省重点建设前期预备项目,推动神速。

  据已披露的信息,狮子洋通道及其连接线公里)复合通道——过江段(东部高速至广深沿江高速)拟按双层桥建设,下层为双向8车道市政快速路,力争2021年开建。

  阿里巴巴看重东莞经济实力和优越地理位置,近几年持续投入。4月22日,东莞与阿里巴巴签署合作协议,阿里巴巴将从9大领域助力东莞的贸易、物流、新零售、产业创新发展、移动支付便民体系、智慧城市、智慧教育等方面转型升级,包括加大菜鸟的智能物流仓的投入,打造菜鸟网络跨境贸易核心节点;聚合阿里巴巴国际站、速卖通、Lazada、天猫海外等多个平台,帮助东莞外贸企业、稳订单、打品牌。同时,还将在内贸方面和移动支付领域加强合作,共同推进东莞制造的数字化转型,打造具有全球影响力和竞争力的先进制造业集群。

  其中,跨境零售出口全球服务中心建在沙田,总占地面积约97亩,新建两栋四层的坡道仓,建筑面积约17万㎡,预计今年“双十一”投入使用,创造近千个就业岗位,吸引更多的人才流入。

  按照《东莞滨海湾新区发展总体规划(2019-2035年)》,至2035年,滨海湾新区预测常住人口规模为50万人,就业人口规模为70万人,几乎都是新增,而且存在20万人的产住缺口,需要就近择居。所以,不仅对长安、虎门两地,对大岭山、沙田、厚街等镇楼市也构成正面利好,显而易见。

  与深圳湾、前海、大空港、南沙同构大湾区“廊状经济带”序列,滨海湾新区理想正在照进现实,深圳具有资产配置实力和需求的家庭,可趁早趁低杀入,收益大概率高于主城片区和松山湖!

  滨海湾新区地理位置极其优越,与香港、深圳、广州的交通往来条件均好。抛开机场、港口和跨海通道不谈,仅从城际铁路、高速公路两项通勤条件看,也为深圳人自住购买提高了几率。

  深茂铁路、东莞轨道交通R2、R3、穗(莞)深城际、中南虎城轨、广深港客运专线,在片区内设有滨海湾、东莞港、厚街、虎门北、虎门东、长安西、长安等站,构建出高效便捷的轨道通勤网。其中,穗深城轨已于2019年12月通车,东莞港站8站到深圳机场000089股吧)北站。

  现有常虎高速、沿江高速、广深高速600548股吧)、莞佛高速、番莞高速、虎门港支线等织成的高速公路网,其中,连通深圳的广深高速、广深沿江高速均可快捷直达深圳的宝安、前海、南山、福田等核心城区。

  5月9日驱车嘉霖·深湾1号,沿江高速用时不足40分钟,等同于梅林关至松山湖、罗湖至大亚湾。这个曾经以为很远的地方,距离深圳竟如此之近。

  笔者还了解到,广深沿江高速为实现与狮子洋通道互通,规划设有齐沙出口,距离项目约1.5公里,开通后从前海抵达还能节省约15分钟。

  该项目地处沙田,与大湾区大学直线公里,属于滨海湾新区一级辐射区,两者关系基本相当于宝中与前海。

  项目位于狮子洋约28公里黄金海岸线旁,为大湾区岸线头排物业。旁边规划有东莞首个游艇俱乐部,将打造海洋展览馆、滨海公园、酒吧街区,成为东莞高端圈层活动汇聚地。

  项目背侧为北大青鸟集团投资约13.5亿元的350公顷穗丰年湿地公园,打造珠三角开放式现代都市休闲旅游目的地,包括水世界、岭南客栈、集装箱酒店以及房车营地等特色项目,重现“曲水芦苇荡,鸟憩红树林,江舟渔歌韵,人鸟乐游悠”美景。

  笔者亲临其设于5层的展示空间,双面视野开扬。俯瞰狮子洋壮阔海景,与岸线的距离近于深圳湾所有楼盘;湿地公园就在窗下,生态宜居感觉怡人。

  据悉,操盘手出自万科系。项目容积率仅2.0,在没有多少营销推广的情况下,企业会馆卖剩至3套,5栋高层LOFT分别设计为“水、木、湛、清、华”风格,从园林到建筑均体现出现代轻奢。

  其产品为东莞唯一墅质海景LOFT,约38-68㎡户型,约4.5-6米层高。参观其约68㎡产品展示空间,感慨其室内采光条件之优。笔者算了一下,采光面(窗)多达11个。从收纳到防霉防漏,均沿袭万科同类产品中的最新手法,小空间的居住感受具有颠覆感。


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